Locação comercial: as cláusulas que protegem as duas partes

A primeira cláusula de uma locação comercial descreve o imóvel, e ela precisa ser específica o bastante para identificar a área locada: endereço completo, metragem, matrícula e número da unidade quando se trata de sala em edifício comercial. Na locação de loja em shopping center, o contrato ainda depende das normas internas do empreendimento, que devem ser anexadas para que taxa de condomínio, horário de funcionamento e regra de vitrine não apareçam como surpresa no primeiro mês. Lojista e empreendedor de shopping podem negociar livremente as condições, como prevê o artigo 54 da Lei 8.245/1991, mas o que não está escrito não vale nada na hora do conflito.

A destinação é a cláusula que autoriza o inquilino a exercer determinada atividade no imóvel e que permite ao locador recusar uso diferente do combinado. Escrever apenas comércio é o mesmo que não escrever: cabe qualquer ramo, e depois fica difícil provar que houve desvio. O caminho é nomear a atividade, como clínica odontológica, restaurante sem música ao vivo ou loja de vestuário, e prever que a mudança de ramo depende de autorização escrita, com possibilidade de recusa fundamentada.

Na locação não residencial, o prazo pode ser determinado ou indeterminado, e essa escolha muda o que cada parte pode fazer para encerrar o contrato. No prazo indeterminado, a lei admite a denúncia por escrito com aviso prévio de 30 dias, respeitado o período mínimo de cinco anos de vigência para a retomada sem motivo, na linha do artigo 57 da Lei do Inquilinato. Já o inquilino que explora o mesmo ramo no mesmo ponto conquista o direito de renovação compulsória quando cumpre, de forma cumulativa, os requisitos do artigo 51: contrato escrito com prazo determinado, soma de prazos ininterruptos de cinco anos e exploração do mesmo comércio por pelo menos três anos. A ação renovatória precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do término, e perder essa janela significa perder a renovação forçada.

Contrato por prazo determinado com continuação silenciosa também tem armadilha. Se o inquilino permanece no imóvel depois do termo, sem oposição do locador, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, o que interessa a quem quer continuar e incomoda quem planejava retomar o imóvel para reforma, venda ou uso próprio.

O valor do aluguel é livre entre as partes na locação não residencial, e o artigo 17 da Lei 8.245/1991 afasta a incidência de tabelas oficiais sobre a convenção do preço. O que costuma faltar no contrato é a regra de reajuste: índice, data-base e periodicidade. Contratos com preço fixo e sem cláusula de correção perdem valor real a cada ano, e a tentativa de reajustar por conversa costuma terminar em impasse. O IPCA, medido pelo IBGE, e o IGP-M, medido pela FGV, são os índices mais usados, e o mais comum é prever correção anual contada da assinatura ou da data-base escolhida.

Encargos precisam de lista. IPTU, taxa de condomínio, seguro contra incêndio, consumo de energia e água e fundo de promoção em shopping são itens que devem ter responsável definido. A lei dividiu obrigações entre locador, no artigo 22, e locatário, no artigo 23, e quando o contrato silencia volta para o locador o que a lei põe na conta dele, como tributos e taxas que incidem sobre o imóvel e obras necessárias de conservação estrutural.

O artigo 37 da Lei 8.245/1991 permite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Essa vedação é o erro mais frequente de modelos copiados da internet: exigir fiador e três aluguéis de caução ao mesmo tempo cria nulidade parcial e enfraquece a cobrança. A caução em dinheiro observa limite legal, e os bens dados em garantia precisam ser descritos com precisão, com regra de reposição em caso de deterioração.

Fiança exige qualificação do fiador, definição do que ele garante (aluguel, encargos e multas) e regra de substituição quando houver exoneração. Na inadimplência, o contrato precisa dizer o que acontece: multa moratória com limite de 10% sobre o valor do aluguel em atraso e juros de mora de até 1% ao mês, conforme o artigo 62 da lei, além da cobrança e da retomada do imóvel. Notificação formal registrando o débito antes de qualquer medida judicial é o que sustenta o pedido depois.

A devolução do imóvel é o momento em que aparecem as contas antigas. O artigo 23 da lei obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural, e o artigo 35 trata das benfeitorias necessárias e úteis, que são indenizáveis quando autorizadas e permitem retenção, enquanto as voluptuárias, de puro deleite, não são indenizáveis, conforme o artigo 36. Sem cláusula escrita, a discussão sobre pintura, piso, divisórias e climatização termina em chave retida e laudo caro.

Um termo de vistoria com fotos datadas, assinado na entrega, e uma regra de vistoria de saída com prazo para manifestação resolvem quase tudo. Vale prever ainda o que acontece com benfeitorias incorporadas, como forro rebaixado e instalações elétricas, e o que pode ser retirado pelo inquilino sem dano ao imóvel.